逼近年关，随着各地商品房成交量数据的公布，2009年的楼市似乎“看上去要回暖”。

来自国家统计局的数据显示，11月，北京市商品房成交量环比上涨51%，上海商品住宅70.85万平方米的成交量也已恢复到今年7月的水平。中国房地产指数研究院深圳分院的报告显示，11月深圳市商品住宅交易比上月增加2550套，达到了今年以来单月成交的峰值。

而就在2008年即将结束的12月17日，国务院公布“国三条”新政，媒体将其解读为“重启楼市的引擎”。这似乎更加支撑了明年楼市回暖的判断。

但是，接受本报采访的业内人士大多对2009年楼市回暖持保守态度。在他们看来，“顶多只是解冻，回暖还为时尚早”。

脆弱的年底反弹

杨少锋是楼市回暖的“反对派”。作为北京联达四方房地产经纪公司总经理，他不仅时刻监控着北京房地产交易管理网上的数据，还对波动较大的数据及时调查原因。

北京市房地产交易管理网数据显示，11月期房住宅签约12479套，签约面积119.6万平米。与10月相比，期房住宅签约套数增加了50.9%，签约面积增加了52.4%。

“降价促销是使得11月成交数据反弹的主要原因。”杨少锋说。就在11月，地处北京西四环与西五环之间的远洋·沁山水以低于周边楼盘近2000元/平方米的价格开盘而引发“抢购”。紧接着，东四环的金都·心语以8800元/平方米的起价，将四惠、百子湾区域新房的价格直接下拉了至少3000元/平方米。

“这也意味着，2009年的房价如果依然坚挺，总体的成交量肯定不会回暖。”杨少锋说。

上海易居房地产研究院综合研究部的回建强认为，2009年保障房将成为市场主角，商品房的生存空间必然会受到挤压。“如果保障性房大规模上市，成交量的总体攀高也不是没有可能。”

一个支持回建强观点的数据是，在京沪两地集中入市的楼盘中，政策性住房占据了半壁江山。来自易居中国的数据显示，11月份北京经济适用房、限价房等具有保障性质的住房成交套数为7026套，约占总成交量的55%。

但是，易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭则肯定地表示：“楼市短期不会回暖，全国楼市基本面下行的大势短期内也不可逆转。”至于国三条能够对2009年楼市回暖起到多大的作用，杨红旭只用了“很失望”三个字形容。

对于新政中“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售”，杨红旭认为，这是政府在提醒开发商认清市场短期内难以回暖的事实。

针对二手房，“国三条”明确规定，将现行普通住房转让营业税免征期由5年下调为2年；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

据链家地产调查，北京楼市未满5年需要缴纳营业税的房产交易占到整个二手商品房交易的六成左右。链家地产市场研发中心人士表示：“六成以上的二手商品房将享受税费优惠，这大大刺激了次新房的成交意愿，这会进一步激活整个二手房市场，促进楼市的成交量上扬。”

对“国三条”之于2009年楼市的作用，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示：“‘国三条’的出台会缩短房地产的调整周期，这个冬天会短一些。”

房价慢慢触底

根据国家发改委、国家统计局联合发布的数据，今年11月份北京房价同比上涨2.9％,涨幅比10月份低了2.3个百分点；环比下跌0.8％，是连续第三个月负增长。其中，90平方米以下住宅售价首次出现下滑，环比下跌0.4％；二手房环比跌幅则扩大到1.5％。值得注意的是，北京房屋销售价格、新建住房价格和二手住房销售价格的同比涨幅已经连续9个月走低。

“这是价格回归价值的过程。”顾云昌说。在他看来，2007年房价整体透支，2009年的调整是合理且正常的，“这是一个挤压价格泡沫的过程”。

而对于融资渠道单一，主要依靠销售来保证现金流的地产公司来说，趋于紧张的资金状况似乎预示着“降价”在2009年势在必行。

据统计，今年前三季度，86家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-371.87亿元，而去年同期这一指标为-228.85亿元，同比减少143亿元。其中，60家经营性现金流同比下降。深振业在今年1~9月份经营活动产生的现金流量净额为-132983.18万元，较上年同期减少13亿元；中粮地产前三季度经营活动产生的现金流量净额为-30.16亿元，同比大幅下降311.21%。

地产龙头企业万