新华房产百人财智峰会（摄/新华房产摄影记者 祝立铭）

    未来房地产行业要换取利润只有两个方向，第一个方向是通过研究获得这块土地的政策红利，这是过去20年所有房地产赚到的唯一的钱，因为地价涨了。第二个方向则是“快周转”，从这两年开始，大家赚到了“快周转”的钱。我们过去的投入主要投在商业综合体和刚需住宅，政策红利不一定赚的到钱，那就赚快周转的钱，这一定能够赚的到，但是你要吃得消。现在我们认为产业地产可能会有暴利，甚至有人说产业地产还有800%以上的暴利，养生养老其实也是产业地产其中之一，所以很多人转向投资这方面。

厚道资产管理公司总裁丁浚哲（摄/新华房产摄影记者 祝立铭）

    日本养老地产收入来源保证金和押金 政府承担一半养老费用

    日本作为养老地产起步较早，发展较成熟的一个地区，其养老地产的发展历程有很多可以值得借鉴的部分。日本最大的养老企业叫日医集团，是1968年12月创立的，目前是上市公司，员工数量有9.3万人，市值也非常高。由此可见，养老地产这个确实行业可以做大并且获取不错的收益。

    日医集团经过将近四五十年的发展，逐步从养老地产转为养老服务。发展到目前，医疗护理方面的东西非常多，这个其实是吻合了日本从战后到经济腾飞，再到经济衰落，然后到目前现状经济结构的发展历程，这个对中国也同样有启示。

    日医的收费分为三种，有最高端的、中端的，以及低端的收费。日本的纯护理机构盈利能力不是很强，大概是5%。所以它的主要收入来源是保证金和押金，一般养老机构会收取5年的保证金，最高收600万人民币，最少也收到80万人民币。另外每月的生活服务费里还要服务费，所以日本养老机构的费用来自于保证金、押金和生活费三部分。4万人民币一个老人可以在这个养老院里住一个月，听起来很贵，但是个人只需要掏两万块钱，另外两万块钱是日本政府出，这是很重要的事情。

    所以日本养老事业在2006年前发展得非常慢，就是因为这4万的费用非常高，2006年之后，工人参加劳动，从上班第一天就要交“介护保险”，这个保险会拿钱出来帮你支付护理费，所以2006年之后日本的养老产业就发展起来了。

    日本养老企业多类型发展 公费医疗不配合很难成功

    通过前后四次对日本的现场考察调研，包括邀请日医、修曼他们到杭州来考察、交流，我们总结出整个日本养老企业分成多类：第一类养老院叫日托型，这就是目前中国最提倡的社区养老，就是每天早上由中巴把老人接过来，接在一起，然后傍晚再送回去，这个日本非常流行。第二类是是上门介护所，比如你待在家里，我就把服务人员叫到家里帮你服务。第三类是全日制服务，收的是一次性的押金，一般都是四到五年的金额，然后每个月再扣除。这种模式目前在中国比较少，但我觉得未来是一种趋势。第四类是出租式的养老院，一般是针对比较健康的老人，主要在公园或医院附近，入住的老年人不需要特别护理，不过它的租金比别的贵。

    总结来说，日本的养老机构做的是真正的养老，入住人群是65岁以上的人，这样的人群在日本占23%。他们往往在入住前卖掉自己的房子，然后缴纳4—5年的租金住到养老院。日本老人的生活习惯是一般在养老院生活到最后一天，所以养老机构肯定不承担医疗职责，但是保险可以延伸过来。这也是目前中国发展很大的一个契机，如果做养老院跟公费医疗不能有机配合起来很难做成功，一旦配合起来就很容易成功。

    中小房地产企业不适合现在去做养老地产 推荐做服务外包

    日本的养老发展其实从80年代开始，当时大规模出现了又养生又养老的房子，但是2010年再去看这种房子没有了，也就是养老跟养生发展分两个阶段。

    第一个阶段是80年代日本像中国现在这样，出现了很多开发商以出售产权为主的希望别人度假的房产，到了后来这种业态消失掉了，全部变成了出租型的养老院。所以我们分析目前中国的养老地产，大概还需要6年的时间培育。因为日本是战后60年代发展经济，80年代大规模出现养老地产，获得了很好的发展，有20年，中国的房地产市场是2000年发展的，现在还有6年的时间。

    第二个阶段，对于中国来说养老地产的发展就是针对60后的这批人，因为现在大概有2亿老人，这些老人是比较贫穷的，未富先老，所以针对他们来说是很难获得效益的，所以我们要开发60后那些变老的老人，也就是现在55岁左右的人。到了2020年之后变到60多岁了，刚好这个时候大规模养老出来，所以中国企业可能不需要大规模的建造养老地产。

    我个人非常不赞同中小房产企业现在去做养老地产，但是对于绿城、中信、绿地、万科，包括北京的太阳城我觉得都不错，大型公司适合在这个时候布棋子，这个时候是一个战略布局落棋的好时期，五年后、六年后结出很好的果子。

    有人问我说：你是否看好养老地产？我说我不看好现在中小企业去做养老地产，但是我看好六年之后这个产业的蓬勃发展，我也看好现在比较大型的企业处于战略的储备，包括绿城在乌镇做的颐乐学院，是很好的试点，但它真正获得生命力，真正大步走一定不是今天，而是2020年之后。

    未来中国的养老地产一定会走向日本的今天，从日本的经验来看，我感觉房地产商做不来这块，所以我们推荐做服务外包，去合作，把最难的部分、最专业的部分交给别人去做，这样才能真正有机配合起来。