——政府估价与豪宅点评篇

下面再谈谈另外一地区WOODLAND ACRES 叫价是180万的“豪宅”。土地是1.2英亩，CORNER LOT，大家可以在realtor.ca上查看得到。前不久一位葡萄牙裔业主在此区私售1.2英亩的“豪宅”，我的意大利朋友想购买，业主叫价110万，我对我的意大利朋友说不要购买，因为此区买来后再建造豪宅，总体花费大约需要230万，很难出手，因为你的造价230万，需要利润回报70-75万才可以，可能半年，甚至一年都不能出手，那你的利润就会大幅折扣，为此我的意大利朋友听从了我的建议就取消了购买的念头，这才是今年3月份的故事了，目前此CORNER LOT 叫价180万，其实际价值就是80万，多望大家明察为妙。 info.51.ca 无忧资讯

上几期文章我说过去年华人买的豪宅700万多一点，土地是150多X200多，房龄是20多年的破旧豪宅，需要推到重建的那种，试想去年在那一带购买同样大小的土地，再建造一栋正宗的全新豪宅才需要花费500万--520万之间，你自己看你买的假破豪宅水分有多大，难道真的就那么。。。？7月13日我在讲座过程中遇到一位从事土地买卖和翻建的客户，他都是自己做自己的生意，在我讲座过程中他也讲述了他所认识我们华人买卖的豪宅和土地水分太大，他说他朋友买的破旧豪宅10年后还会亏损，我问他，为什么会发展到如此地步，他看到和见证了太多的华人吃亏上当的案例，没有办法描述，这就是我们华人的水平，就算是你交100-800万的学费吧！

7月12日晚间接到客户电话，询问我为什么多伦多地区做豪宅的所谓专家，首席，大师，院士那么多？我告诉他这个问题实在太难回答，你自己可以判断，但是真正懂行的正宗行家100年来又有几人？100年后又有几位！如果没有犹太大师，意大利大师传授真传给你，那一句话，100年后也是外行，永远成不了行家，只是猜测而已，道理就这么简单，这就如同我多次讲的自学弹奏名曲怎么能成为大师？怎么能成为正宗钢琴家？不管怎么包装，不管怎么在国内也好，在加拿大也好，怎么做广告都不能为客户保驾护航，因为大家一旦认识到购买的土地还有豪宅水分太大，就会告发到法庭和地产局的，前不久一位客户亏损800万不还在打官司吗？这就是实例！ 加拿大 51网

一位客户问我市场上的很多破烂豪宅为什么叫价那么高？我说他可以叫价2000万，等我们华人杀价到1000万，实际价值才600万，他们还从我们华人身上挣到400万，你看这就是他们的高明之处，给我们杀价50%都可以，然后大家皆大欢喜，华人自认为便宜了50%，卖家又给你折扣50%，他们还能挣到（400/600=）67%，你说这不是双赢吗？然答案不是这样子的，不是叫价多少，我能杀价多少，这栋破房子到底值几个钱，市场价位是多少，这才是关键，这才是你的水平。如果说没有跟随犹太/意大利顶级大师学习多年，犹太/意大利大型建筑工地也不敢前往，那你说怎么定价？这不是天方夜谭吗？如果自己的老师只会弹奏一首烂曲子，那他的学生可能连半首曲子都不会弹奏，道理就这么简单。一条裤子进价60元，我叫价600元，你若杀价到300元，你还是吃大亏，你懂吗？

今天的话题就先从政府和银行对房屋或豪宅的估价开始吧，这也是几人来电要求讲解的内容之一！

一位客人询问我政府对豪宅和房屋的估价和实际价值接近吗？一般来说相差甚远，对于有些新豪宅的估价是根据邻居最近成交价位比较而得出的，实际上，首先估价师不是豪宅建筑商，他们不懂，其次每个豪宅设计不同，做工工艺不同，他们是没有办法判断的，有些豪宅做工工艺相当美妙，10年都不会变形，有些则3-5年就会变形，可能有人会问你，难道只有你会估价不成？答案是否定的，目前活跃在豪宅市场上的犹太/意大利顶级经纪，以及多数的犹太/意大利，葡萄牙/波兰SUB-CONTRACTOR一看豪宅，立马就会告诉你确切价值，可能只有我们华人不懂，这就是我常说的这是建筑文化，是几十代人的文化传承，因为他们几百年来都做这一行，对于他们来说就是小儿科，可对于华人就是彻底的天方夜谭，就是童话里的故事。另外银行的估价也是比较邻居成交价位而成，这是准确的吗？对于破旧豪宅，他们就没有办法估价了，因为课本上讲述的是1-2%的贬值/每年，你说这是真的吗？很多豪宅22-23年都推到了，你说每年贬值是多少呢？难道你不会计算不成？即使按照23年来计算，那16年-18年为什么犹太/意大利业主都在高价卖，难道你没有看出其中的门道吗？这就是我说游戏规则，因为你不懂这规则，因此你就要交高昂的学费，7月9日我接待的客户告诉我他为此也交了很多的学费，他说可惜结识我太晚了，豪宅的学费可不是闹着玩的，有时达到几百万啊！有的房子10年后还是豪宅，那有的房子可能3年后就要彻底的改造和装修，你说怎么比较？估价师都是学习了几本书拿个证书而已，有的豪宅估价800万，可能在市场500万都没有人要，这些估价里面也有些门道，在这里我不想描述，这都是秘籍，我单独对客户讲述过，他很赞同。

下面就谈谈YORK MILL

一带叫价350万的4年新豪宅，LOT 68X132。大家可以在realtor.ca上查看得到，我就要现场点评，让大家了解我的知识水平到底能达到一个什么阶段？可以说就是围棋的9段，此豪宅建于2009年，因此土地是2004年购买的，当时土地价值85万-87万之间，今天土地价值就只163万-164万之间，从图片看建筑成本在2006-2007年大约为75万，因此当时建完的总体造价就是160万，（但是按照今天的土地价值加上建筑就是250万左右，）因为4年的豪宅我们需要计算其贬值价值，因此此豪宅卖家的底价就是315万，大家猜猜看为什么我说卖家的底价是315万呢？其实这些豪宅根本就不需要到现场看的，从图片就能断定其价值，这就是市场价值，但如果政府评估的话，今天就要高，请大家注意，千万不要看政府评估，严重脱离市场的。很多人都在大肆鼓吹政府评估价位如何如何，其实是没有真本事的表现，是炒作，望大家不要上当。