最近有些客人来电询问谈判技巧问题，客户的问题是目前很多人都在宣传说20年谈判技巧如何如何，结合此问题我再次做一简答。首先你没有在建筑工地学习，工作过，没有跟随大师学习过，你就没有谈判技巧，大家首先要明白，何为谈判，一条裤子我进价是100元，我开价是450元，如果你不懂，你怎么谈判，难道是猜测吗？不过只会猜测，那可能回价是250-280元，你还是吃亏，是吃大亏对吧！房子也是如此，你自己都不敢前往建筑工地，什么都不懂，就说自己是所谓的谈判高手，这本身就是欺诈，豪宅的价值就更难体现了，做工工艺，设计结构，颜色搭配等都会严重影响到豪宅的市场价值，我们不能只会吹嘘怎么这么，这就是欺骗人，在西方文化中人人都是要求信用，那欺诈就会失去信誉和信用，久而久之你会失去所有的客户，目前市场上很多的豪宅叫价很高，为什么？因为卖家都在焦急地等待着我们华人下手高价购买，这就是人们常说的华人搞乱了市场的真正原因！一位朋友去年买地96万，是所谓的名家为他购买的，附近邻居不是CORNER LOT， 70-72万，可是我的朋友就已96万拿下了，你说为什么？我百思不得其解，按照专业角度来讲那块地多少钱都不能买，因为CORNER LOT和挨着教堂的房子翻建后卖给谁？这不是让投资人把钱押在房子上不能周转吗？
应部分客户强烈要求，本人网站里的文章内容做了大幅修改，因为是免费普及豪宅/土地和翻建知识，因此有对不起的地方望多多包涵。记住经纪学习的东西很多时候我是有误导性质的，希望大家明察，其实我也担心经纪们在学习，一开始我就留了一个心眼，先误导他们一下，所有做豪宅/土地买卖，还有要翻建豪宅的客户，要多走走，看看他们能给你带来什么知识，如果他们从我文章里学的东西（我有意误导的）又误导你了，没有关系，我会为你把关的，本期的文章还没有正式开始，这段文字就算是个开场白吧！因为接到2位客人的电话，他们强烈要求付费学习，有人提议让我办班讲授豪宅知识，收费高一点也没有关系，在此我郑重声明我没有此计划，什么所谓的高级豪宅经纪培训班，因为我要在豪宅建筑工地，还要撰写豪宅专业文章，还要准备给多伦多伊朗建筑协会做讲座，经常和伊朗豪宅建筑商探讨买卖土地问题，做工工艺问题，有时还要前往2家意大利豪宅建筑工地指导，真的没有时间啊！我的一句话就能为你节省大笔的资金，我对于豪宅设计的修改就能为你带来3%的红利，这就是我老于的本事，大家去问问所有做豪宅的经纪有谁敢，又有谁有真本事给犹太设计大师的图纸修改。
今天看了一则新闻，是美国人报道的，标题是：中国楼市---人类史上最大的房地产泡沫. 看完后我忽然想起了我们加拿大也有一块地方和中国一样，那就是MARKHAM, 其泡沫可能会比中国的还要大，为什么会发展到今天这种地步，唯一的原因就是那里有太多的华人，大家都想一夜暴富，恨不得一夜之间房间上涨20%，这就是为什么很多的经纪都给新移民推荐到MARKHAM买房的原因，我衷心的希望新移民不要前往那里买房为好。另外有个地方就是富豪山庄，在世界上仅排在第三位，大家都在炒作，希望新移民要注意。房价的定位我讲过很多次了，地下没有钻石就不可能达到目前的价位。下面我要谈谈学区的问题这也是一个华人所关心的大问题，近期本人联系了许多在加拿大毕业的大学生，硕士，还有伊朗人，犹太人，意大利人，还有很多的知名犹太/意大利经纪，交流结果不妨在此告知各位，大家都赞同好学区，但是答案是学区房的价位能超出市场价多少呢？大家讨论的结果可能会令我们华人失望了，没有人认为会超过3%以上，这就是真实的结论，试想如果超过了50%，甚至100%，那我们为何不去知名的私校呢？费用还能超过30%？，要知道犹太人对教育的重视程度要远远胜过我们华人，我也没有看到他们盲目的给出超过50-120%的市场价位去购房。
昨天晚上与一位投资客人电话交流，在电话中他告诉我以前他所知道和了解的房屋和豪宅知识仅限于不要靠着高压线，不要紧靠着大路，不要靠着学校等等，我问他你的这些知识来自哪里？他告诉我来源于经纪，我告诉他这些知识连5岁的小孩子都懂，不算什么知识，还有学区的问题，私人会所的问题你自己在GOOGLE上都能查看到，这属于基本常识，不能算做知识，更不能靠这些常识吃饭，还记得去年夏天我们华人一位做经纪12年的邻居在做OPEN HOUSE, 我路过顺便进去聊了聊，他告诉我以前他遇到一位还不到30岁的意大利经纪，问他的问题他一个都不能回答，他问我为什么这些意大利人这么厉害？我告诉他这些孩子一出生的水平就比你厉害，因为这属于遗传，耳闻目睹积累而成，其实不是共军狡猾，而是我军无能所致，地产这一行需要跟随大师级人物学习方能全力为客户服务，而远并非坐在家里研究就能给客户服务的，要是这样的话，我们华人还需要经纪做什么？客户自己研究不更直接？要是自己的师傅只认识5个字，其徒弟一定只认识4个字，道理就是这么简单，只要拉下脸来肯学习，肯付高昂的学费，世界上就没有难事，首先要勇于承认自己的知识太过肤浅，你才能进步。假如只把精力放在做MARKETING这一块，那永远没有进步，100年后还是小儿科，如果只幻想今天碰到一个大傻冒，可明天呢？因为我在不断的撰写专业文章，半年后大家也都对于豪宅多少也懂些了，那时还有大傻冒吗？7月初一位投资客人来电咨询购买300多万豪宅的事宜，他自己看好了在YORK MILLS 一带叫价380万的新豪宅，我在LAND REGISTRY 一查，此地后面不规则，属于尖刀型，为此我告诉他这栋豪宅买家一定是中国人，他问我什么你这么肯定，我说一般来说地不规则的都是我们华人，如果你不信，可以自己查查看，他又问为什么我们华人所谓的著名经纪就给大家推荐这种豪宅呢？我说业主卖不动，就只能寻找我们华人买家了，要不怎么出手，挣到大钱呢？他顺便告诉我说目前华人所谓有名的做这一行的都在大肆宣传和大篇幅的做广告，你为什么不做呢？我只告诉他你为什么来找我？而不去找那些所谓的名人呢？道理很简单，你都能看出来，宣传不能持久，唯有真本事才是正道，今天人傻，明天呢？因为我要不断写文章，免费普及华人豪宅知识，一年后还有傻的吗？再说了，一旦大家觉醒告发到法庭和地产局呢？我告诉他，你看很多在市场上华人的豪宅，你自己查看一下，他们买到手3-5年了，为什么还要赔钱卖，原因很简单，当时他买的价位水分太大了，因此即使土地豪宅都大幅升值，都不能COVER他的损失，这就是为什么我常说的犹太/意大利人，甚至今天的伊朗建筑商特喜爱我们华人的原因。
下面谈谈YORK MILLS 一带的豪宅，这一带有太多的豪宅三番五次的包装上市，很多破旧不堪，开价很多都在400-600万，请记住房龄在18年以上的差不多就剩余土地价值了，因为这是豪宅的要求，跟SUB-DIVISION完全不同，BUILDING CODE 每过6-7年就要修改和更新，要求建筑材料越来越轻，越来越环保，装饰越来越漂亮，希望大家购买时小心，很多时候都是在高价叫价，其实并没有买家，因为大家都在等我们华人去抢购，原因何在？就是他们认为我们华人没有真正懂行的，万一又遇到一个大傻冒，不就发财了吗！
今天看了一则新闻，卡马乔说：中国钱多，人傻，速来。我不仅想起了在加拿大的华人们，尤其是那些所谓的富豪们，不知有何感想？大家在多伦多购买豪宅眼睛都没有眨一下就下OFFER，事后就后悔。7月9日我接待了一位投资客户，我顺便问他你为什么来找我，多伦多地区那么多做豪宅生意的经纪还有华人建筑师，他告诉我他认识所有做这一行的经纪，从你专业文章看得出来，如果你的文章是出自你自己之手，而不是枪手代写的话，你的水平还是相当高的，因为华人没有人有这个本事能写专业文章的，他们最多就是到GOOGLE上搜索一些资料放在地产周刊上而已，我说你也看出来了，我的文章那个枪手能写？我是在建筑工地从师9名顶级犹太，意大利设计师和豪宅建筑商学习的结晶，枪手和所谓的大师们都不敢前往工地，怎么敢写专业文章呢？但是新移民是看不出来的，因为他们一落地东南西北都没有分清就被人家带着买豪宅了，对于这一行，我专门咨询过犹太律师，答案是客户购买的豪宅水分太大的话，是可以告发到法庭和地产局的，一定会有个令人满意的说法的，希望大家遇到问题要勇于寻找犹太大律师帮助。
现在就谈谈在YORK MILLS 一带叫价450万的陈旧“豪宅”，LOT: 72X150，建筑面积6800多平尺，由于是PIE 型土地，后面很宽，因此土地价值今天为198-202万之间，要是新建豪宅的话，6800尺寸，在2005年，加上地下室大约成本为（按照此房图片，同样质量的）游泳池，园艺总体造价100-105万，因此崭新豪宅也就是土地202+105=307万，记住这是按照最高的成本核算，我们给予利润75万，豪宅市场价位就是375万，因为此豪宅是2005年建的，那时成本比今天便宜很多，购买时需要扣除贬值部分，大家猜猜那时和今天建筑成本相差多少呢？因此此豪宅水分很大，希望大家小心为妙，不要上当！因为我新建的话都比这便宜很多，何况是陈旧的呢？并且豪宅做工工艺相当粗糙，今天在那一带很少见到这么差的豪宅的，有时豪宅水分太大，正如我们华人地产经纪目前已不在的那位购买的豪宅在市场异常火爆的年代都亏损出售，因为他不懂市场价位，不懂设计，不懂做工工艺，不懂土地价值，因此给自己购买都亏损出局啊，更何况给客户呢！他只从事于大肆宣传和做大面积的广告而已！
另外一栋50X150 LOT 的豪宅叫价接近410万，大家可以在www.realtor.ca 上看到，土地加上建筑成本大约（要是今天的土地和成本），250万，从图片来看90%是伊朗人建的，对于我本人来讲，从图片大约就能断定是犹太，意大利，还是伊朗人建的，如果仅凭这点本领，你没有在豪宅建筑工地多年，没有跟随大师级的人物学习，你怎么判断？这是真本事，不是吹牛皮啊! 豪宅的建筑商也分三六九等，做工工艺相差甚远，有的3-5年后到处断裂，破旧不堪，有的可以持续15年，这就是我说的做工工艺，真正的行家里手一眼就能发现问题关键所在，这需要很深的学问，更需要跟随大师级的设计师和豪宅建筑商在豪宅建筑工地学习多年！此豪宅问题太多，车库有大问题，内部太简陋，不适合购买。 责任编辑：
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